GR   |   EN   |   DE   |   FR
Cretan Property Law

ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΟΥΜΕ ΓΙΑ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Ο φορέας που διαχειρίζεται το Κτηματολόγιο είναι η εταιρία Κτηματολόγιο Α.Ε. Για να ξεκινήσει η διαδικασία για να αποκτήσει μια περιοχή κτηματολόγιο η εταιρία αυτή αναθέτει σε κάποιο ανάδοχο του έργου, την κτηματογράφηση (χαρτογράφηση) της περιοχής και τη συλλογή των στοιχείων των δικαιωμάτων (συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις κυριότητας, τίτλους προσημειώσεων υποθηκών κλπ.) Όταν συγκεντρωθούν και καταγραφούν τα στοιχεία, ακολουθεί η διαδικασία υποβολής και εκδίκασης των ενστάσεων και στην συνέχεια ο ανάδοχος παραδίδει τα δεδομένα, που έχει συγκεντρώσει και ξεκινά η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου της περιοχής. Η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου άρχισε στις 2-12-2010, όπου υπάρχουν καταχωρημένες οι αρχικές εγγραφές, οι οποίες είναι προσωρινές. Οι μέχρι τότε εγγραφές και καταχωρήσεις είχαν γίνει από την ανάδοχο εταιρία και όλα τα έγγραφα (κτηματογραφικά αποσπάσματα κλπ), που είχαν εκδοθεί δεν ισχύουν. Για κάθε ακίνητο οι πληροφορίες για τα δικαιώματα επί του ακινήτου (π.χ κυριότητα, δουλείες, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις κλπ.) είναι καταχωρημένες στο κτηματολογικό φύλλο και οι διαστάσεις του και η θέση του στο χώρο στο κτηματολογικό διάγραμμα. Αυτά εκδίδονται από το Κτηματολογικό Γραφείο.
Η περιοχή που υπάγεται στο κτηματολογικό γραφείο Ηρακλείου είναι ο Δήμος Ηρακλείου στα παλιά διοικητικά του όρια (πόλη Ηρακλείου, Φορτέτσα, Βασιλειές, Σύλλαμος, Αθάνατοι, Κνωσσός, Μαλάδες, Φοινικιά κλπ) και οριοθετείται ανατολικά από τη λεωφόρο Καζαντζίδη και την επαρχιακή οδό Ηρακλείου – Βιάννου και δυτικά από την επαρχιακή οδό Ηρακλείου - Μοιρών. Δεν υπάγονται τα χωριά, που εντάχθηκαν στο δήμο Ηρακλείου με τον «Καποδίστρια» π.χ. Σταυράκια, Βούτες, Δαφνές, Σκαλάνι κλπ ούτε οι δήμοι που εντάχθηκαν στο δήμο Ηρακλείου με τον «Καλλικράτη» π.χ. Νέα Αλικαρνασσός. Στις περιοχές αυτές δεν έχει αρχίσει ακόμα η διαδικασία κτηματογράφησης.
Τα λάθη που είναι πρόδηλα διορθώνονται με απλή αίτηση και τα πιο σοβαρά, όπως σε ποιόν ανήκει το ακίνητο ή αν είναι αδήλωτο κλπ με δικαστική απόφαση.
Για τις περιοχές που η διαδικασία κτηματογράφησης άρχισε πριν το 2006, όπως η περιοχή του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου, όπου η κτηματογράφηση άρχισε το 1997, υπάρχει προθεσμία 12 ετών από το χρόνο έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείο για τους κατοίκους του εσωτερικού, και 14 ετών για τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό, για να διορθώσουν τα λάθη ή να δηλώσουν τα αδήλωτα ακίνητα, που είναι δηλαδή καταχωρημένα ως άγνωστου ιδιοκτήτη. Οι προθεσμίες αυτές που για την περιοχή του Κτηματολογικού γραφείου Ηρακλείου, λήγουν στις 2-12-2022 για τους κατοίκους εσωτερικού και στις 2-12-2024 για τους μόνιμους κατοίκους Εξωτερικού. Μέχρι τις πιο πάνω ημερομηνίες, πρέπει να καταχωρηθούν και όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις που δεν έχουν καταχωρηθεί στο υποθηκοφυλακείο π.χ. γονικές παροχές, δωρεές κ.λ.π. Μετά τις πιο πάνω προθεσμίες οι σημερινές αρχικές εγγραφές θα γίνουν οριστικές.
Από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου κάθε περιοχής δεν μπορεί να γίνει οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά ακίνητο (πώληση, γονική παροχή, δωρεά κλπ.) αν δεν συνοδεύεται από αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου ή κτηματολογικού διαγράμματος με ορθές καταχωρήσεις.
Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων σκοπεύουν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν με οποιοδήποτε τρόπο τα ακίνητά τους, που βρίσκονται σε περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, πρέπει άμεσα να ζητήσουν από αυτό, αντίγραφα κτηματολογικού φύλλου και κτηματολογικού διαγράμματος, για να ελέγξουν αν οι εγγραφές είναι σωστές. Επειδή η διαδικασία διόρθωσης ανάλογα με το είδος του λάθους, μπορεί να είναι χρονοβόρα, το πιθανότερο είναι να ματαιωθεί η πώληση, αν τις παραμονές του συμβολαίου, που θα ζητήσει ο συμβολαιογράφος αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος, διαπιστωθεί, ότι οι εγγραφές είναι λάθος. Είναι δεδομένο, ότι πολλοί αγοραστές αποφεύγουν τη λύση να γίνει προσύμφωνο μέχρι να γίνουν οι διορθώσεις των λαθών, επειδή τα προσύμφωνα εγκυμονούν πολλών ειδών κινδύνους.
Το ίδιο πρέπει να κάνουν όλοι ανεξαιρέτως οι ιδιοκτήτες ακινήτων για όλα τα ακίνητά τους έγκαιρα και σε κάθε περίπτωση πριν λήξει η προθεσμία των διορθώσεων. Πολλές εγγραφές είναι εσφαλμένες για διαφορετικούς λόγους και πολλοί ιδιοκτήτες, όταν ζητούν από τα Κτηματολογικά Γραφεία, αντίγραφα κτηματολογικών φύλλων και διαγραμμάτων βρίσκονται προ εκπλήξεως, παρά το ότι οι ενστάσεις που είχαν υποβάλλει κατά τη διάρκεια συλλογής των δεδομένων από την ανάδοχο εταιρία είχαν γίνει δεκτές.
Αν οι πραγματικοί ιδιοκτήτες των ακινήτων ή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που είναι αδήλωτα ή έχουν καταχωρηθεί σε άλλο όνομα ή έχουν μικρότερη έκταση ή έχουν γίνει λάθη γενικά, δεν τα διορθώσουν μέχρι τότε που υπάρχουν οι σχετικές προθεσμίες, θα οριστικοποιηθούν οι εγγραφές, θα εκδοθούν οριστικοί τίτλοι και τα ακίνητα ή τα εμπράγματα δικαιώματα θα ανήκουν σε άλλα άτομα ή στο Δημόσιο, για αυτά που έχουν εγγραφεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Μετά την έκδοση των οριστικών τίτλων, όσοι χάσουν την κυριότητα του ακινήτου τους ή το εμπράγματο δικαίωμα τους γενικά, θα μπορούν να προσφύγουν στα δικαστήρια κατά του Δημοσίου ή του γείτονα ή του τρίτου στο όνομα του οποίου θα έχει εκδοθεί ο οριστικός τίτλος και να ζητήσουν όχι να πάρουν πίσω το ακίνητό τους, αλλά μόνο της αξία του που θα καθοριστεί από το δικαστήριο. Και αν ακόμα τρίτος είναι καλοπροαίρετος και θέλει να τους επιστρέψει το ακίνητο, τότε θα πρέπει να πληρώσουν φόρους μεταβίβασης, να καλύψουν το πόθεν έσχες αν η μορφή μεταβίβασης είναι πώληση ή φόρους δωρεάς αν η μορφή μεταβίβασης είναι δωρεά. Θα πρέπει επίσης , να πληρώσουν συμβολαιογραφικά δικαιώματα κλπ έξοδα.
Υπάρχει επίσης κίνδυνος κάποιος κακοπροαίρετος που εσφαλμένα φέρεται στις αρχικές εγγραφές ως κύριος ακινήτου ή τμήματος ακινήτου, να το πουλήσει. Ο καλόπιστος αγοραστής νόμιμα αποκτά την κυριότητα του ακινήτου και ο πραγματικός κύριος θα έχει δικαίωμα να ζητήσει μόνο την αξία του ακινήτου δικαστικά από τον μη κύριο και όχι το ίδιο το ακίνητο ή το τμήμα του. Αυτό επιβάλλει άμεση λήψη από τους ιδιοκτήτες ακινήτων αντιγράφων των κτηματολογικών φύλλων και κτηματολογικών διαγραμμάτων για όλα τα ακίνητά τους που υπάγονται στην περιφέρεια του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου και να κάνουν τις απαιτούμενες διορθώσεις το συντομότερο δυνατόν.
Ο έλεγχος και οι διορθώσεις πρέπει να γίνουν με μεγάλη προσοχή. Ουσιαστικά δημιουργούνται νέοι τίτλοι ιδιοκτησίας και τα παλιά συμβόλαια μετά την οριστικοποίηση των εγγραφών δεν θα ισχύουν και θα έχουν αξία αρχείου και μόνο.
Κώστας Αράπογλου